Mais-valias imobiliárias: O que são e como se calculam

Atualizado: 5 de fev. de 2021

As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, trata-se da diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual comprou o mesmo. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa, sendo uma menos-valia. Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como por exemplo produtos financeiros e estão sujeitas a tratamento fiscal.



Como se calcula a mais-valia do imóvel?

Para calcular a mais-valia que obteve com a venda do seu imóvel deverá utilizar a seguinte fórmula:


Nota: O coeficiente de desvalorização da moeda é publicado anualmente em Portaria na Autoridade Tributária Aduaneira: Link: Portaria DRE nº 220/2020


Como funciona a tributação das mais-valias?

O valor das mais-valias sujeito a IRS corresponde a 50% do valor do lucro obtido. Por exemplo, se houve uma mais-valia de 10 mil euros, apenas 5 mil serão considerados no IRS.


Com relação à tributação das mais-valias no IRS existem algumas questões que se deve ter em atenção:


Se o imóvel vendido tiver sido comprado antes de 1989, a mais-valia não está sujeita a tributação de IRS. Contudo, os dados devem ser considerados na declaração de IRS do vendedor;


A mais-valia, obtida na venda de um imóvel, não está sujeita a tributação no IRS se o valor for aplicado na compra de outro imóvel para habitação própria permanente, num prazo máximo de 36 meses;


Se não se investir as mais-valias da compra de outro imóvel, deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.


Calculadora de mais valias: Quais os dados necessários para o cálculo?

Com a ajuda desta ferramenta simulamos as mais-valias na venda de um imóvel e o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento.


Cálculo de mais valias (IRS)

O cálculo do imposto a pagar é sempre uma estimativa, porque este depende do valor declarado em IRS no ano em que comunica a mais valia. Isto é, a venda do imóvel vai ser tributada e englobada no seu IRS.


O valor da taxa de IRS vai depender de algumas variáveis, tais como o seu total de rendimentos, o valor da mais valia, mas também das despesas declaradas, entre outros fatores.


Para simplificar, o simulador pede o Rendimento Coletável para IRS (sem a mais valia). Se tiver um rendimento anual semelhante ao do ano anterior, pode colocar neste campo o mesmo valor que colocou na última declaração de IRS.


Em resumo, preencha na ferramenta, todos os campos mencionados anteriormente para realizar o cálculo da mais valia. Após introduzir a informação, a ferramenta vai-lhe apresentar: o valor de realização (venda), o coeficiente de atualização monetária, o valor de aquisição (atualizado) e, por fim, o valor das mais-valias geradas com a venda do seu imóvel. É este valor que deve pôr na sua declaração de IRS.


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